Deutschland lockt unablässig mehr Menschen ins Land, verteuert den Bau neuer Häuser und Wohnungen, legt Eigentümern mit neuen Vorgaben und Regulierungen Steine in den Weg und treibt die Wohnkosten in die Höhe. Doch es scheint, als wäre die Wohnkrise im Land für die Politik noch nicht verheerend genug: Mit dem neuen Heizungsgesetz rollen unkalkulierbare Kosten auf Vermieter zu – mit der Konsequenz, dass viele in Zukunft lieber auf das Vermieten verzichten könnten.

Der folgende Artikel erschien zuerst im Deutschlandkurier:

Das geplante neue Heizungsgesetz der schwarz-roten Bundesregierung könnte Millionen Mietwohnungen vom Markt verschwinden lassen. Das befürchten der Eigentümerverband Haus & Grund und der Sozialverband SoVD. Haus-&-Grund-Präsident Kai Warnecke rechnet mit einem Rückgang von bis zu drei Millionen Mietwohnungen.

„Die Kostenrisiken werden mit der neuen Regelung unkalkulierbar“, sagte Warnecke der „Bild“-Zeitung und betonte: „Wir werden vielen Vermietern deshalb nicht empfehlen können, ihre Wohnungen weiter zu vermieten.“

Hintergrund ist das neue Heizungsgesetz von Bundeswirtschaftsministerin Katherina Reiche (CDU). Ihr Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) soll an die Stelle des vom früheren Bundeswirtschaftsminister Robert Habeck („Grüne“) eingeführten Gebäudeenergiegesetzes (GEG) treten. Damit sind Eigentümer nicht mehr verpflichtet, beim Einbau einer neuen Anlage diese mit mindestens 65 Prozent alternativen Energien zu betreiben.

ABER: Auch das neue Heizungsgesetz von Habeck-Nachfolgerin Reiche ist nicht ohne Tücken. Ab dem 1. Januar 2029 müssen neu eingebaute Öl- und Gasheizungen zu einem wachsenden Anteil mit CO₂-neutralen Brennstoffen betrieben werden – die sogenannte „Bio-Treppe“. Zunächst gilt eine Mindestquote von zehn Prozent, die schrittweise steigen soll. Der genaue Pfad ist noch offen. Fest steht aber schon jetzt: Bio-Gas und Bio-Öl sind deutlich teurer als ihre fossile Brennstoffe.

Der springende Punkt: Vielfach ist der Einbau einer unterm Strich dann wahrscheinlich doch günstigeren Wärmepumpe technisch nicht realisierbar. Wer als Vermieter dennoch eine neue Gasheizung einbaut, muss sich nach dem geplanten Heizungsgesetz der Bundesregierung künftig an den laufenden Heizkosten der Mieter zur Hälfte beteiligen. Diese Kostenbremse soll vor hohen Nebenkosten schützen. Für viele Vermieter bedeutet diese Regelung aber nach Einschätzung des Verbands Haus & Grund ein finanziell nicht tragbares Risiko und dürfte vieleMietwohnungenn vom Markt verschwinden lassen.

Wieder einmal liefert Dänemark die Daten, die deutsche und österreichische Politiker lieber nicht sehen wollen. Eine Studie der Aarhus University zeigt, Asylmigration ist ein zentraler Treiber für den Anstieg von Mieten und Immobilienpreisen. Das will der linke Wiener Bürgermeister Ludwig dann aber wirklich nicht so genau wissen.

Von Chris Veber

Die Untersuchung stammt von Ökonomen um Anna Piil Damm von der Aarhus University in Zusammenarbeit mit der Rockwool Foundation Berlin. Sie analysiert die Auswirkungen der Asylzuwanderung auf den dänischen Wohnungsmarkt zwischen 1995 und 2016. Die Forscher profitierten von Dänemarks langjähriger Flüchtlingsverteilungspolitik, die Asylbewerber und anerkannte Flüchtlinge zufällig auf die Gemeinden verteilt. Diese Zuteilung erfolgte nach einem festen Schlüssel und ist weitgehend unabhängig von den Wünschen der Betroffenen oder den Attraktivitätsfaktoren der Orte. Dadurch konnten die Wissenschaftler den kausalen Effekt der Zuwanderung isolieren.

Das Ergebnis ist eindeutig. Ein Zuwanderungsschub von Asylanten, der einer Gemeinde innerhalb von fünf Jahren ein Prozent zusätzliche Bevölkerung beschert, treibt die Mieten privater Wohnungen um etwa sechs Prozent und die Kaufpreise von Häusern um rund elf Prozent nach oben. Über den gesamten Untersuchungszeitraum wuchs die dänische Bevölkerung durch Asylzuwanderung im Schnitt um 1,2 Prozent pro Fünfjahresperiode. Hochgerechnet ergibt das einen Preisanstieg von 32 Prozentpunkten, der allein auf die Zuwanderung zurückgeht. Die Immobilienpreise insgesamt stiegen im gleichen Zeitraum um 51 Prozent. Somit ist Asylmigration für etwa 62 Prozent des gesamten Preisanstiegs verantwortlich.

Bemerkenswert ist, dass dieser Effekt trotz des relativ restriktiven dänischen Asylsystems auftritt. Die Zuwanderer drängen vor allem in den Mietwohnungsmarkt, während das Angebot an neuem Wohnraum nur langsam nachzieht. Die Studie zeigt auf Nachbarschaftsebene die Verdrängungseffekte, welche den Druck auf die Preise weiter verstärken.

Für Deutschland und Österreich sind diese Zahlen verbotenes Wissen. Die Folgen der Asylinvasion werden weder erhoben noch dürfen sie benannt werden. Seit 2015 haben beide Länder Millionen von Asylanten aufgenommen, die sich meist in Ballungsräumen mit einem ohnehin angespannten Wohnungsmarkt angesiedelt haben. Die Folgen sind explodierende Mieten in den Großstädten, lange Wartelisten für Sozialwohnungen, junge autochthone Familien, die sich keine Wohnung mehr leisten können.

Beim Wohnen zeigt sich ein weiteres Mal die perverse Wirkung „linker“ Politik, die ja vermeintlich „den einfachen Leuten“ helfen soll. Denn höhere Mieten bedeuten eine Umverteilung von unten nach oben, von Mietern zu Immobilieninvestoren. Weiters erhalten die neuen Mieter staatliche Unterstützung, die letztlich aus Steuermitteln kommt. Mit dieser staatlichen Unterstützung im Rücken können sie Preise bezahlen, die sich die autochthone Bevölkerung nicht mehr leisten kann. Damit steigen die Kosten für einheimische Familien weiter, deren Löhne übrigens nicht im gleichen Maß wachsen. Unter anderem, weil die Steuern das Nettolohnniveau drücken. Die regierenden Politiker ignorieren grundlegende ökonomische Zusammenhänge von Angebot und Nachfrage zum Nachteil ihrer Bürger. Sie siedeln Asylanten an, für deren Wohnraum die arbeitende Bevölkerung bezahlen muss, weshalb die arbeitende Bevölkerung sich diesen Wohnraum selbst nicht mehr leisten kann.

Dänemark hat in den vergangenen Jahren seine Asylpolitik deutlich verschärft und setzt stärker auf Remigration und Abschiebung. Die Studie zeigt, welche Last die frühere linkslastige Aufnahmepraxis hinterlassen hat. In Deutschland und Österreich fehlt bis heute eine ehrliche Debatte über diese Kosten. Stattdessen wird weiterhin so getan, als sei eine unbegrenzte Asylzuwanderung ohne negative Nebenwirkungen möglich.

Wer die Wohnungsnot wirklich lindern will, kommt an der Frage der Zuwanderungskontrolle nicht vorbei. An der Frage der Remigration. Die Studie aus Aarhus und Berlin liefert dafür die empirische Grundlage, ob unsere Regierung sie nun hören will oder nicht. Wie Ayn Rand schon sagte: „Man kann die Realität ignorieren, aber man kann nicht die Konsequenzen des Ignorierens der Realität ignorieren.“

Übrigens ist auch das Verteuern von Energie, Rohstoffen und Arbeit der Bereitstellung billigen Wohnraums nicht förderlich. Aber um das zu verstehen, braucht unsere Regierung wohl eine Studie in leichter Sprache.

Die Bundesregierung ist offensichtlich wild entschlossen, mit der Kettensäge durch alle Bereiche der sozialen Daseinsvorsorge zu wüten. Die Reform der Gesetzlichen Krankenversicherung hat bereits das Bundeskabinett passiert und soll noch vor der Sommerpause im Bundestag verabschiedet werden. Auf die Versicherten kommen erhebliche Mehrbelastungen und Versorgungseinschränkungen zu. In der Pipeline sind ferner grundlegende Umbauten bei der Renten- und Pflegeversicherung. Von Rainer Balcerowiak.

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Fast im Wochentakt werden neue Reformsäue durch die politische Manege getrieben. Auch Bundesbauministerin Verena Hubertz (SPD) ist jetzt in das Rattenrennen um die besten Sparideen eingestiegen und plant massive Einsparungen beim Wohngeld . Ein endgültiges Konzept für die „Umstrukturierung“ genannten Sparpläne soll im Herbst vorgelegt werden. Im Gespräch ist laut Berichten, dass der Bundesanteil beim Wohngeld von 2,4 auf 1,4 Milliarden Euro pro Jahr gekürzt wird.

Wohngeld ist ein staatlicher Zuschuss für Haushalte mit geringem Einkommen, die ihre Miete nicht allein tragen können. Nach der letzten Wohngeldreform 2023 war die Zahl der berechtigten Haushalte stark gestiegen, da Einkommensgrenzen und die zuschussfähigen Mieten und Nebenkosten neu berechnet wurden. Derzeit beziehen rund 1,25 Millionen Haushalte Wohngeld, darunter 44 Prozent Familien und 52 Prozent Rentnerhaushalte. Nach Schätzungen wären weitere 600.000 bis 700.000 Haushalte dazu berechtigt. Durchschnittlich erhalten die berechtigten Haushalte rund 370 Euro pro Monat. Die Bewilligung gilt in der Regel für ein Jahr. Dann muss ein Neuantrag gestellt werden, und es wird überprüft, ob die Berechtigung noch besteht. Generell keinen Wohngeldanspruch haben u.a. Bezieher von Grundsicherungsleistungen sowie Studenten und Auszubildende, die BAföG oder Berufsausbildungsbeihilfe erhalten, da dabei bereits ein Anteil der Wohnkosten berücksichtigt ist.

Natürlich hagelte es sofort Proteste. Grüne, Linke, Gewerkschaften, Mieter- und Sozialverbände warnten vor einem weiteren Verarmungsschub. Vielen Haushalten drohten Mietrückstände, die zu Kündigungen führen könnten. Bei Geringverdienern und Kleinrentnern könnten Wohngeldkürzungen zudem dazu führen, dass sie in die Grundsicherung abrutschen, was zu erheblichen Einschränkungen bei der persönlichen Lebensführung führen könnte.

Das ist natürlich alles nicht falsch. Die geplanten Einschnitte reihen sich nahtlos in die lange Liste der Vorhaben ein, mit denen der Bundeshaushalt auf Kosten der sozialen Daseinsvorsorge „nachhaltig” kriegstüchtig gemacht werden soll. Aber worüber reden wir hier eigentlich? Dazu lohnt ein Blick in die Geschichte der bundesdeutschen Wohnungspolitik.

Von Konrad Adenauer lernen

Wohngeld wurde in Deutschland im April 1965 mit dem Inkrafttreten des ersten Wohngeldgesetzes eingeführt. Es dient seither als staatlicher Zuschuss zur Miete für einkommensschwache Haushalte. Seine Einführung war die logische Konsequenz aus einer „Zeitenwende“ in der Wohnungspolitik, mit der die umfassenden Regulierungen des Wohnungsmarktes in der Nachkriegszeit schrittweise abgeschafft und in „normale“ kapitalistische Verhältnisse überführt wurden.

Nach dem Ende des Zweiten Weltkriegs gehörte die Schaffung und Sicherung von bezahlbarem Wohnraum zu den ganz großen Prioritäten. Basierend auf einem Kontrollratsgesetz vom März 1946 und einigen Übergangsregelungen der ersten Bundesregierung unter Konrad Adenauer (CDU), wurde vom Deutschen Bundestag im März 1953 ein Wohnraumbewirtschaftungsgesetz verabschiedet, das alles andere als „marktwirtschaftlich“ klang. Dort heißt es in dem einführenden Artikel: „Wohnraum unterliegt im Hinblick auf den Wohnungsmangel der öffentlichen Bewirtschaftung nach Maßgabe dieses Gesetzes. Die Wohnraumbewirtschaftung ist eine staatliche Aufgabe; sie wird durch Wohnungsbehörden ausgeübt.“ Und das betraf ausdrücklich auch die Festlegung zulässiger Höchstmieten.

Die Wohnungsämter konnten Wohnungssuchende in leer stehende Wohnungen einweisen. Hausbesitzer hatten freien Wohnraum unverzüglich den Wohnungsämtern zu melden. Verfügte jemand über mehrere Wohnungen, so galten alle bis auf eine als frei. Die Einweisung begründete einen privatrechtlichen Mietvertrag zwischen dem Wohnungseigentümer und dem Wohnungssuchenden. Es galt ein Zweckentfremdungsverbot sowie ein absolutes Verbot des Abrisses von Wohnungen. Wohnungsämter konnten auch gegen den Willen des Eigentümers Wohnungen modernisieren, das heißt mit zeitgemäßen Sanitär- und Versorgungseinrichtungen ausstatten. Weisungen der Wohnungsämter konnten im Wege des Verwaltungszwangs durchgesetzt werden.

Das Gesetz verschärfte auch den Kündigungsschutz. Bei einer Kündigung konnten Mieter besonderen Vollstreckungsschutz in Anspruch nehmen, falls kein Ersatzwohnraum angeboten werden konnte. In einem weiteren Gesetz wurde 1955 ferner ein Mietpreisrecht verankert, laut dem Mieterhöhungen in Bestandswohnungen der Kontrolle von Mietpreisbehörden unterlagen und untersagt werden konnten. Wesentlicher Maßstab blieben dabei die jeweils von den Mietpreisbehörden festgelegten Höchstmieten.

Zwar wurden auch Spielräume für Erhöhungen über das Niveau der preisrechtlich zulässigen Miete verankert, diese waren aber eng an konkrete Nachweise der Vermieter gebunden, dass die ihnen für die Bewirtschaftung der Wohnung entstehenden Kosten deutlich über den entsprechenden Richtwerten lagen. Dabei war aber stets zu prüfen, ob eine Mieterhöhung unter Berücksichtigung der Einkommensverhältnisse der jeweiligen Haushalte überhaupt zumutbar war.

Parallel dazu gab es ein großes Wohnungsbauprogramm. Zwischen 1950 und 1960 wurden in der BRD rund sechs Millionen Wohnungen gebaut, davon 3,3 Millionen durch staatliche Förderprogramme finanziert.

Die Kombination aus staatlicher Wohnraumbewirtschaftung und massivem Neubau führte allmählich zu einer gewissen Entspannung auf dem Wohnungsmarkt. Für die Regierung war das Anlass, die Wohnungspolitik wieder in geordnete kapitalistische Bahnen zu führen. Mit dem „Gesetz über den Abbau der Wohnungszwangswirtschaft und über ein soziales Miet- und Wohnrecht“ vom 23. Juni 1960 wurde es den Ländern freigestellt, die Zwangsbewirtschaftung von Wohnraum für bestimmte Landkreise und kreisfreie Städte aufzuheben. Spätestens am 31. Dezember 1965 sollte die Zwangsbewirtschaftung durch Aufhebung des Wohnraumbewirtschaftungsgesetzes bundesweit enden. Der Termin ließ sich aber aufgrund der angespannten Situation auf dem Wohnungsmarkt zahlreicher Städte im Bundesgebiet nicht halten und wurde nachträglich auf den 31. Dezember 1967 und für bestimmte namentlich genannte Städte auf den 31. Dezember 1968 verschoben. Der Mietenstopp durch Preisbehörden und das Kündigungsverbot wurden zeitgleich mit Einführung des Wohngeldes im April 1965 aufgehoben.

Wohngeld als Vermietersubvention

Anfang der 1960er-Jahre gaben private Haushalte einen vergleichsweise geringen Teil ihres Nettoeinkommens für die Miete aus – auch weil es im Zuge des „Wirtschaftswunders“ zu merklichen Reallohnsteigerungen kam und die Arbeitslosigkeit deutlich zurückging. Die Wohnkosten beliefen sich für die meisten Haushalte auf weit unter 20 Prozent des verfügbaren Einkommens, was im krassen Gegensatz zur heutigen Situation steht, in der 30 bis 40 Prozent oder gar mehr keine Seltenheit sind.

Im Kern ist Wohngeld also keine Sozialleistung für Bedürftige, sondern eine flankierende Maßnahme zur „Entfesselung“ des Wohnungsmarktes, die Mitte der 1960er-Jahre begann und in den kommenden Jahren in Schüben immer weiter vorangetrieben wurde. Befreit von der staatlichen Wohnraumbewirtschaftung, konnten Vermieter Mietsteigerungen durchsetzen, und riesige Kontingente von preisgebundenen kommunalen Wohnungen, Werkswohnungen und ursprünglich gemeinnützig bewirtschafteten Wohnungen wurden allmählich in den freien Markt überführt. Wohngeld ist in erster Linie eine direkte Subvention für die renditeorientierte Immobilienwirtschaft, die lediglich einen kleinen Umweg als „Sozialleistung” für einkommensschwache Haushalte macht.

Die Forderung, das Wohngeld abzuschaffen, mag zwar etwas überspitzt klingen, aber sie zielt auf den Kern des Problems. Wobei es natürlich nicht darum gehen soll, den aktuell Bedürftigen diese Leistung zu entziehen, weil man noch mehr Fregatten für die Bundeswehr und Munition für die Ukraine braucht. Aber man könnte dem Wohngeld die Grundlage entziehen – durch einen konsequenten Mietendeckel inkl. Mietsenkungen für Bestandswohnungen, die über dem dann geltenden Höchstbetrag in der jeweiligen Wohnungskategorie liegen. Das hatte der Berliner Senat 2020 versucht und teilweise auch bereits umgesetzt, bis das Bundesverfassungsgericht im März 2021 den Deckel kippte. Aber nicht, weil er materiell verfassungswidrig sei, sondern weil das Land Berlin nicht die gesetzgeberische Kompetenz dafür hat. Der Bund könnte durchaus durch entsprechende Gesetzesänderungen Mietendeckel auf den Weg bringen.

Verbunden mit der Abschaffung des vollkommen irren Fördersystems für den „Sozialen Wohnungsbau” und seiner Ersetzung durch ein großes, öffentlich finanzierten Neubauprogramm für dauerhaft preisgebundene und dem Markt entzogene Wohnungen, würde ein derartiger Mietendeckel das Wohngeld in seiner bisherigen Form schlicht überflüssig machen und die Haushalte des Bundes, der Länder und der Kommunen deutlich entlasten, weil ja auch die Kosten der Unterkunft für Grundsicherungsempfänger deutlich sinken würden. Und nein, das ist keine sozialistische Träumerei, sondern knüpft am Wohnraumbewirtschaftungsgesetz der eher nicht sozialistischen Adenauer-Regierung von 1953 an.

Titelbild: M. Schuppich/shutterstock.com

In Berlin wurde auf einer stadtpolitischen Konferenz über Perspektiven der Mieterbewegung debattiert.

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