Wohnungen und Häuser verteuern sich, Höchststände aus dem Immobilienboom 2022 sind nah. Was Eigentümer freut, wird für Käufer zur Last. Doch der Irankrieg könnte zur entscheidenden Bremse werden.

Der reichste Mann der Ukraine hat eine Luxusimmobilie im Herzen Monacos gekauft. Mit einem kolportierten Preis von knapp einer halben Milliarde Euro dürfte es sich um eine der teuersten privaten Immobilientransaktionen der Geschichte handeln.

Der ukrainische Oligarch Rinat Achmetow hat ein fünfstöckiges Luxus-Apartment im prestigeträchtigen Neubauviertel Mareterra in Monaco erworben. Wie laut „Bloomberg“ aus Unterlagen hervorgeht, beläuft sich der Kaufpreis für die 21-Zimmer-Wohnung auf rund 471 Millionen Euro. Die Immobilie befindet sich im exklusiven „Le Renzo“-Gebäude, das direkt am Wasser liegt. Das Apartment erstreckt sich über eine Fläche von etwa 2.500 Quadratmetern – weitläufige Balkone und Terrassen mit Blick auf das Mittelmeer nicht mitgerechnet. Zur Ausstattung gehören laut Dokumenten unter anderem ein privater Swimmingpool, ein Whirlpool sowie mindestens acht Parkplätze.

Details zu der Transaktion, die im Jahr 2024 finalisiert wurde, stammen aus Grundbuchauszügen des Fürstentums sowie aus geleakten E-Mails und Vertragsentwürfen. Diese wurden vom Wirtschaftsmagazin „Bloomberg Businessweek“ in Zusammenarbeit mit der Non-Profit-Organisation „Distributed Denial of Secrets“ ausgewertet. Achmetows Holdinggesellschaft System Capital Management (SCM) bestätigte zwar prinzipiell die Anschaffung, machte jedoch keine Angaben zum genauen Objekt oder zum Preis. In einer Stellungnahme erklärte das Unternehmen, das internationale Anlageportfolio von SCM umfasse seit über zehn Jahren auch Premium-Immobilien. Das Projekt „Le Renzo“ zähle zu diesen Vermögenswerten; die Investition auf dem Primärmarkt sei bereits im Jahr 2021 getätigt worden.

Die genannten Summen übertreffen bisherige Rekorde auf dem globalen Luxusimmobilienmarkt deutlich. So verkaufte der britische Projektentwickler Nick Candy ein Anwesen im Londoner Stadtteil Chelsea für gut 350 Millionen Dollar, während der US-Hedgefonds-Manager Ken Griffin einst rund 240 Millionen Dollar für ein New Yorker Penthouse zahlte. Der Kaufvertrag für das Apartment in Monaco wurde demnach unmittelbar vor dem russischen Angriff auf die Ukraine Anfang 2022 geschlossen. Der anschließende Krieg erschütterte auch Achmetows Geschäftsimperium massiv, da unter anderem weite Teile seiner Energie- und Industrieanlagen in der Heimat angegriffen oder zerstört wurden. Sein Vermögen, das vorrangig im Metallurgie-, Bergbau- und Energiesektor gebunden ist, wird vom „Bloomberg Billionaires Index“ dennoch auf aktuell mehr als sieben US-Milliarden Dollar geschätzt.

Monaco gilt aufgrund seiner territorialen Enge und seines Status als Steuerparadies seit jeher als der teuerste Immobilienmarkt der Welt. Das Viertel Mareterra, in dem sich Achmetows neues Domizil befindet, wurde in einem mehr als zehnjährigen Bauprojekt auf dem Meer abgetrotzten Land errichtet. Es umfasst 114 Luxusvillen, Stadthäuser und Apartments und wurde erst Anfang 2024 von Prinz Albert II. offiziell eingeweiht. Für Achmetow ist es nicht der erste aufsehenerregende Kauf: Bereits 2019 erwarb er für 200 Millionen Euro die historische „Villa Les Cèdres“ an der französischen Riviera. Zudem kaufte er 2011 ein Penthouse im elitären Londoner Komplex „One Hyde Park“.

In einem beispiellosen Vorstoß plant die SPD-Bauministerin Verena Hubertz, den Kauf einer Immobilie künftig von einer Gesinnungsprüfung abhängig zu machen. Kommunen sollen beim Verfassungsschutz und BKA nachfragen dürfen, ob Käufer durch „verfassungsfeindliche Bestrebungen“ aufgefallen sind – ein bloßer Verdacht reicht aus, um den Kauf zu verhindern. Was als Schutz vor Extremisten verkauft wird, ist in Wahrheit ein gefährlicher Angriff auf zwei der wichtigsten Grundrechte: Eigentum und Meinungsfreiheit.

In einem Rechtsstaat sollte der Kauf eines Hauses nicht vom Wohlwollen des Staates abhängen. Doch genau das plant die SPD-Bauministerin Verena Hubertz mit ihrem Referentenentwurf zur „Modernisierung des Städtebau- und Raumordnungsrechts“. Kommunen sollen künftig ein Vorkaufsrecht für Grundstücke erhalten, wenn „Tatsachen die Annahme rechtfertigen“, dass ein Käufer „die Verwirklichung“ extremistischer Bestrebungen „nachdrücklich unterstützt“. Sobald auch nur ein Verdacht darauf oder auf organisierte Kriminalität besteht, dürfen sie beim Verfassungsschutz und beim Bundeskriminalamt Informationen einholen – ohne Gerichtsurteil, ohne Straftat, nur auf Basis einer Aktennotiz. Der Verfassungsschutz soll künftig personenbezogene Daten an Kommunen weitergeben dürfen, damit diese den Käufer überprüfen können.

Offiziell soll die Ausbreitung von Extremisten und organisierter Kriminalität unterbunden werden. Der Entwurf verweist auf Beispiele wie das Dorf Jamel oder Dortmund-Dorstfeld, wo Rechtsextreme angeblich gezielt Immobilien aufkaufen sollen. Das Ziel: „sozialen Missständen“ vorzubeugen, die durch „organisierte Kriminalität sowie rechts-, links- oder religiös motivierte extremistischer Bestrebungen entstehen“. Es soll dabei um die Verhinderung des „Abrutschens von Stadtteilen“ und die Sicherung der „sozial stabilen Bewohnerstruktur“ gehen. Doch hinter der wohlmeinenden Fassade könnte etwas viel Gefährlicheres stecken: der erste systematische Versuch, Eigentumserwerb von der politischen Gesinnung abhängig zu machen – also ein Gesinnungs-TÜV.

Die Formulierungen im Entwurf sind unpräzise. „Nachdrückliche Unterstützung verfassungsfeindlicher Bestrebungen“ – was genau soll das sein? Ein Facebook-Post? Anmeldung oder Teilnahme an einer Demonstration? Eine Spende an die AfD? Ein Daumen-Hoch für ein AfD-Posting auf X? Verfassungsrechtler Volker Boehme-Neßler warnt zu Recht: „Hochproblematisch! Das verletzt das Grundrecht der Meinungsfreiheit. Die schwammigen Formulierungen führen dazu, dass auch kritische Bürger mit angeblich politisch missliebigen Meinungen betroffen sein können.“ Schon der Versuch, Immobilienkäufe von politischen Ansichten abhängig zu machen, sei von vornherein verfassungswidrig.

CDU-Politikerin Saskia Ludwig übt scharfe Kritik: Der Gesetzentwurf sei „nichts weiter als ein ideologischer Höhenflug aus dem SPD-Drehbuch“. „In einem Rechtsstaat entscheidet nicht der Verfassungsschutz über Verfassungsfeindlichkeit, sondern unabhängige Gerichte. Verdachtsfälle dürfen niemals ein Hindernis für den Eigentumserwerb sein.“

Die FDP spricht von DDR-Methoden: Linientreue Bürger bekommen die guten Wohnungen, die anderen gucken in die Röhre. Die AfD nennt es schlicht „verfassungswidrig“ und eine Einladung zur Willkür.

„Der freie Immobilienmarkt soll zu einem genehmigungspflichtigen Raum werden, den der Staat durch harte Gesetze kontrolliert und sich starke Vorkaufsrechte zugesteht, sodass Eigentümer sehr stark in ihren Rechten eingeschränkt werden können, wenn sie unerwünschte politische Meinungen haben“, warnt der AfD-Abgeordnete Jörn König.

Heute ist es „rechtsextrem“ – morgen kann es auch jeden anderen treffen, der nicht brav auf Regierungskurs bleibt. Der Verfassungsschutz ist schließlich kein neutraler Schiedsrichter, er ist weisungsgebunden und untersteht dem Bundesinnenministerium. Was passiert, wenn ein kritischer Journalist, ein AfD-Wähler oder ein Querdenker aus der Corona-Zeit eine Immobilie kaufen will? Reicht bald ein Eintrag in einer Datenbank? Ein Hinweis aus einem Meldeportal? Der Entwurf öffnet der Gesinnungspolizei Tür und Tor – und das in einer Zeit, in der der Staat ohnehin schon massiv in die Privatsphäre eingreift.

Das Bauministerium versucht zu relativieren: Es gehe nur um „eindeutige Fälle“ von Extremismus und Kriminalität, keine allgemeine Gesinnungsprüfung, und kritische Meinungsäußerungen blieben geschützt. Der Entwurf sei noch in der Abstimmung. Allein die Tatsache, dass ein solcher Entwurf aus einem Bundesministerium kommt, beweist jedoch: Um die Freiheit und die Demokratie in diesem Land steht es schlecht.

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